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2019中邦房地产经纪人年会实录之房地产经纪任职

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2019中邦房地产经纪人年会实录之房地产经纪任职

2019中邦房地产经纪人年会实录之房地产经纪任职

2019中邦房地产经纪人年会实录之房地产经纪任职

  我们现在说经纪公司和互联网公司的界限已经越来越模糊。经纪公司用大量的互联网数据进行驱动,互联网公司开始跟交易越来越靠近。 Redfin这个公司有6、7年的历史,为用户提供技术驱动下的房地产经纪人服务,代表客户买卖房屋,直接扮演房地产经纪人角色。公司将房地产经纪服务与在线房地产搜索/技术工具相结合,将MLS房源系统列表信息与历史数据结合,客户可以通过社区、城市、邮编、MLS号码或学区搜索住宅,并可使用详细参数,例如价格、卧室数量或卫生间数量来细化搜索结果。 在Zillow,业主也是直接把房子“委托”(卖给)Zillow,佣金是6%、7%、8%,很高,因为对于Zillow和Opendoor来说,这种模式的风险比较高。Zillow会把名下的房子,不管是交易方式收回来的还是契约方式收回来的,都再分包给经纪人来卖出去。这相当于Zillow是获得独家委托,分包避免Zillow垄断,让市场有充分的竞争。 Opendoor是以解决业主的痛点为核心,简化了房屋交易中繁琐的步骤与流程。房屋出售者只需要在Opendoor上提交地址,平台会通过定价模型和算法技术,在几分钟内生成报价。如果卖方接受报价,Opendoor会直接“买下”房屋并进行一定的修整,以提高售价。不过目前仍依赖质检员上门检查房屋受损,是否虚报,来确认最终报价。Opendoor会根据质检人员建议对房屋进行修复,之后再将房子售出,从而获取“差价/高佣金”。 房地产经纪行业非常非常大,有各种机会,空间极为广阔,我自己越运营这个行业,感受越深,前景明亮。 虽然我们看到目前行业竞争很激烈,甚至有点乱。但我们更要看到一个行业的发展,它每一年都不一样。在过去5年,行业经历了很多,能感觉到的是,我们这个行业人员素质、道德素质、各方面的素质、职业性都在大大的提高,每一年都在提高。再过5年,或者我去年说的10年以后,我们回头再看,行业一定会比现在好很多,致命禁区小说午夜禁区中邦为啥不废止物业机场,这是我对经纪行业的信心。 上面的四个案例,是以美国的四个公司来看我国的房地产经纪市场的发展。简单的小结一下,第一是技术、数据、算法,房地产经纪的行业已经不再是简单的传统的撮合或者是经纪人从早到晚守着门店,大家交谈一下就完事。在未来,或是说在现在,经纪模式或者经纪人的做法,当中的技术的含量、数据的含量和算法的含量已经是不可或缺。如果说缺了某方面,有可能使竞争力跟不上。不仅仅是要有技术、数据、算法,第二是要有产品、界面、体验。光有技术、数据、算法还不行,还要客户感觉好、感觉舒服,不仅仅在做一件事情,而是在享受一件事情,在买房、卖房这个过程当中,产品需要打磨。界面就是对客户的友好性,不管是一张表格的填写,还是最后真正跟人接触的体验,都能成为对房地产经纪很重要的一个帮助。第三就是效率、成本、价格。我们看到所有的公司都在谈效率,怎么用技术让效率提高,让成本大幅下降,从而能把价格有所降低。像Redfin从3%直接降到1.5%,在我们刚刚看到的例子当中,虽然Opendoor和Zillow的佣金是7%-8%,但因为它是快速的买卖,没有额外收更多的费用,只是在传统的佣金基础上加1%-2%。它解决了快速成交,还有降低风险,实际上相当于降低了传统的佣金,并没有提升。虽然看起来是比别人的5%、6%高,但算上风险的话,Opendoor和Zillow的佣金是降低的。 Opendoor的模式在美国刚开始也受到比较大的争议,这个模式是不是成功,现在也很难说,因为一旦房屋市场下行,经纪公司就会有很大的风险。但是,我们确实看到在美国这样非常成熟的二手房市场,不同的经纪模式在不断的涌现,Zillow作为比较大的互联网平台公司也在应用Opendoor模式。 最后一个案例就是Compass。这个公司有点意思,我还在纽约总部跟他们做过交流。Compass是苹果风格的房地产经纪公司,Compass学习了很多苹果的风格,所有的做法全部技术化、场景化、移动化,给客户带来很好的体验。 今天谈一下美国在干什么。美国有四种不同模式的企业:Opendoor、Zillow、Redfin、Compass,我们来看看这些模式中经纪人是怎么做的,希望对大家有所启示。 第三个案例是Redfin,这是一个互联网、数据、技术驱动的房地产经纪公司,一个纯粹的经纪公司。 Zillow是一个互联网平台公司,在2018年4月正式进军房屋买卖交易市场,开启Opendoor的商业模式。从这里我们也可以看出Opendoor的模式在美国受推崇的程度。当然Zillow实际上不是模仿Opendoor,而是有共同的想法。 Opendoor的模式现在在美国挺受推崇,原因是Opendoor大规模简化了买卖过程,大家都喜欢比较简单的过程。 当时我谈的是房地产经纪服务趋势,10年以后二手房的市场50%是中介服务,50%是直接交易;综合服务商的佣金未来会在3%左右,但是有限服务商的佣金会降至1%或甚至1%以下; Opendoor是一个比较新的公司,我把它称为新型的房地产经纪模式:重资产。它要把房子买下或者相当于买下。Opendoor官网首页上写着一句话,意思就是你只要按一个按钮,你的房子就可以得到一个offer。Opendoor的意思就是让房子交易非常简单、非常快,它的核心业务就是卖房子。 这是最近美国发展比较快的一个经纪公司,在Opendoor的网站上还把自己跟传统的经纪公司做比较,比如交易时间,传统的经纪公司需要50天;还有所有的交易过程都是透明的,包括定价,都是透明的;此外,Opendoor会把所有其他零散的事情都承接过来。 Compass比较有意思的一点是设立了首席创意官这个职位,其所有的做法都跟这个首席创意官高度相关。从Compass我们看到传统的经纪公司已经在做很大的改变了,希望把传统经纪公司的过程当成艺术来做,当作一种大家非常好的体验来做。 有三个关于Compass的评价,第一个评价是觉得Compass是改变传统做经纪的做法,因为它把很多新的东西揉到做传统经纪过程当中;第二个是媒体BUSINESS INSIDER的评价,说看起来Compass跟传统的经纪公司没什么区别,但是实际上从内容、细节方面已经跟传统经纪公司很大的不一样,所有做法都产业化、技术化、移动化;第三个评价是觉得Compass的做法就跟当初的iPhone苹果手机进入到已经一片红海的智能手机市场一样,虽然说是一片红海,但是iPhone的介入,就打出了一条路。传统经纪行业因为Compass的介入也许能打开一条路。 在这个过程中,会用到大量的技术,包括智能锁,让买家可以自主看房,不用经纪人的陪同,后面还有大数据,包括对AI的应用,它的佣金高达7%-8%。 Redfin作为经纪公司,有两个不一样的地方,一个就是价格,它的佣金便宜。实际上,根据我对Redfin过去5年多的观察,其实Redfin只收取标准的一半费用。当然这一半只是它卖房、挂牌的一半。传统的美国中介收6%的佣金,3%来自于挂牌,3%来自于买家。Redfin只是便宜在挂牌这方面。另外一个,Redfin的经纪人不是按佣金收取来支付薪水,而是根据经纪人的态度和效率来支付薪水,就是根据买卖双方给经纪人的评价来决定他的报酬,而不是支付传统的佣金。

本站文章于2019-11-04 20:51,互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:2019中邦房地产经纪人年会实录之房地产经纪任职
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